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杨凌示范区管委会办公室关于印发 《杨凌示范区房屋征收与补偿办法》的通知
来源: 作者: 发改局 点击数: 1 发表时间: 2019-03-07 04:32

杨陵区人民政府,管委会各工作部门、各直属机构:

《杨凌示范区房屋征收与补偿办法》已经管委会同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

杨凌示范区管委会办公室

2019年1月23日

(此件公开发布)


杨凌示范区房屋征收与补偿办法

第一章 总则

第一条为了规范示范区房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保证被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规,结合实际,制定本办法。

第二条本办法适用于示范区范围内所有合法房屋的征收与补偿,既包括国有土地上单位和个人的房屋征收与补偿,也包括集体土地上单位和个人的房屋征收与补偿。

第三条房屋征收与补偿遵循决策民主、程序合法、公平补偿、结果公开的原则。

第四条示范区房屋征收管理办公室(以下简称示范区房征办)总体负责组织示范区范围内房屋征收与补偿工作,具体做好政策制定、方案审批、指导协调、监督检查等工作。

杨陵区人民政府具体负责辖区范围内房屋征收与补偿实施工作,有关街道办和镇政府要按照属地管理的原则抓好落实。

示范区发改、住建、国土等部门要按照各自职责,协同做好相关工作。

供水、供热、供电、供气等单位要积极支持、全力配合,为房屋征收与补偿工作做好服务和保障。

第五条对任何组织和个人违反本办法规定的行为,任何组织和个人都有权向示范区管委会、杨陵区人民政府及其相关职能部门举报投诉。对举报投诉的问题有关部门(单位)应当及时核实、处理。

第二章 征收决定

第六条为了国家安全、经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由示范区管委会或杨陵区人民政府(征收人)作出房屋征收决定:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建(棚户区改造)的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第七条作出房屋征收决定时,需具备下列条件:

(一)建设项目立项文件;

(二)规划部门核发的建设用地规划许可证或确认的规划设计条件;

(三)国土资源部门的土地相关文件;

(四)征收补偿方案;

(五)社会稳定风险评估报告;

(六)法律、行政法规规定的应提供的其他材料。

保障性安居工程建设、旧城区改建(棚户区改造)还应当纳入国民经济和社会发展年度计划。

杨陵区人民政府作出房屋征收决定前,应按上述要求向示范区房征办备案;征收补偿方案应经示范区房征办审批。

第八条房屋征收部门要在充分听取意见的基础上拟定房屋征收补偿方案报征收人。

房屋征收与补偿方案的内容应当包括:征收范围及征收范围内的基本情况、征收主体、征收依据、实施时间、补偿方式及补偿价款的支付方式、用于产权(价值)调换房屋的面积和地点等情况,以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与产权(价值)调换费用测算等。

征收人应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第九条征收人应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建(棚户区改造)需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的,征收人应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

第十条房屋征收部门在制定征收补偿方案前应当组织住建、国土等部门对征收范围内土地、房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记,调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。被征收人对调查结果有异议的,有关单位应当及时调查核实。

对合法的宅基地、建(构)筑物、附属物和装修按规定予以补偿,对违法占用的宅基地以及违章建筑和超过批准期限的临时建筑和突击装修不予补偿。

合法宅基地和建(构)筑物以有关权属证书或审批文件为准,没有相关权属证书或审批文件以及权属证书或审批文件不明确(未载明建筑面积、用途或建筑面积、用途有争议)的,由有关部门依照法律、法规进行调查、认定。

对未超过批准期限的临时建筑应当根据其剩余使用年限按临时建筑给予补偿。

第十一条房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第十二条作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专款专用。产权(价值)调换的要落实调换房源。

第十三条征收人作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋征收部门要对从事房屋征收与补偿工作的人员进行法律、法规等相关知识的培训。房屋征收实施单位应当作好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的,土地使用权同时收回。

第十四条被征收人对房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第三章 评估管理

第十五条被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按有关规定评估确定。

第十六条对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第十七条住房和城乡建设管理部门会同房屋征收部门应当组织成立由房地产估价师以及价格、房地产、城市规划、法律等方面专家组成的房地产价格评估专家委员会。申请人对评估机构的复核结果有异议的,房地产价格评估专家委员会应当按照相关规定进行鉴定。

房地产价格评估机构的选定、信用管理、估价技术标准、估价纠纷等事项按照相关规定执行。

第四章 国有土地上房屋的补偿

第十八条国有土地上的房屋以房屋权属证书或土地使用权证计户补偿。被征收房屋的建筑面积、用途,以房屋权属证书的记载为准。

第十九条被征收人选择货币补偿的包括以下三个方面:

(1)被征收房屋价值的补偿。

(2)因征收房屋造成搬迁、临时安置的补偿;

(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第二十条对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,计算公式如下:

被征收房屋价值的补偿=合法房屋建筑面积×房地产市场评估单价。

第二十一条房屋征收人应当按照下列规定向被征收人支付搬迁补偿费:

(一)搬迁补偿费1500元/户。

(二)涉及固定电话移机、空调、有线电视、宽带网迁装等费用,按征收决定公告之日的收费标准给予补偿。

(三)涉及设备搬迁的,按照国家和省、示范区有关货物运输价格等规定支付搬迁补偿费。

第二十二条房屋征收人未向选择产权调换的被征收人提供周转用房的,产权调换房屋交付前,应当在过渡期内按下列规定向被征收人支付临时安置补偿费。

(一)征收住宅、办公用房的,每月支付被征收房屋10元/平方米的临时安置补偿费;

(二)征收营业、生产加工业房屋的,每月支付被征收房屋10元/平方米的临时安置补偿费;

(三)征收仓储及其他用房的,每月支付被征收房屋评估价值0.1%的临时安置补偿费。

第二十三条过渡时限根据安置房建设期限确定,一般为6至30个月。产权调换房屋为多层房屋(七层以下含七层)的过渡期限一般不超过24个月;小高层、高层房屋的过渡期限一般不超过30个月。过渡期限自被征收人交付房屋之日起计算。

第二十四条征收符合《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》(陕建发〔2018〕121号)规定要求的营业、生产加工业房屋,造成停产停业损失的应当予以补偿。

被征收人选择房屋产权调换的,按照停产停业期限每月支付被征收房屋评估价值0.1%的停产停业损失补偿费;被征收人选择货币补偿的,按被征收房屋评估价值的1%一次性给予停产停业损失补偿费。

被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的,依照其与被征收人的约定,分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人和生产、经营单位或个人协商分配;协商不成的,由房屋征收部门将停产、停业损失补偿费办理提存公证,在当事人协商或诉讼结果确定后支付。

第二十五条超过补偿协议约定过渡期限的,根据实际延长支付临时安置补偿费和停产停业损失补偿费的时间,直到交付后为止。

第二十六条被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

选择房屋产权调换的,房屋征收人应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值,应由同一家房地产价格评估机构选用同一估价时点,采用相同价值内涵及技术路线进行评估。

用于产权调换的房屋,应当符合下列规定:(一)符合国家质量安全标准;(二)产权清晰;(三)达到商品住宅或相关房屋交付条件。

第二十七条被征收人符合住房保障条件的,按照《陕西省国有土地上房屋征收住房保障办法》(陕建发〔2018〕121号)有关规定执行。

第五章 集体土地上房屋补偿

第二十八条按照“一户一宅”的原则,对被征收人经国土部门审批或认定的合法宅基地以及合法宅基地内的建(构)筑物、装修和附属设施,按规定予以补偿。

被征收人需要临时过渡的按规定发放临时过渡费;

根据搬迁的具体情况对被征收人发放搬迁费。

第二十九条宅基地补偿按合法宅基地面积乘宅基地补偿单价计算。

合法宅基地面积(户内面积)按照国土部门发放的土地使用权证载明的集体土地使用权面积计算;没有发放土地使用权证的合法宅基地,按照国土部门确定的宅基地使用面积计算;实际使用面积超出国土部门确定的宅基地面积的,由国土部门按照土地确权的有关规定认定。

宅基地补偿单价按照确定的棚改安置房单价(没有棚改安置房的按公布的普通商品住宅指导价单价)减砖混一等房屋重置成新单价计算。

棚改安置房的平均单价由房屋征收部门根据实际确定发布;普通住宅指导单价由房屋征收部门商房管部门根据一定时间普通住宅销售均价确定,每半年公布一次。

第三十条合法宅基地内的构(建)筑物按合法房屋建筑面积乘房屋重置成新单价计算。

合法房屋建筑面积是指合法宅基地以内二层以下(包括二层)按规定建设的房屋建筑面积。按照建筑规范建设的构(建)筑物,按重置成新价补偿;未按建筑规范建设的构(建)筑物按临时建筑对待,按残值补偿。

房屋重置成新单价的具体数据由有关房屋评估中介机构根据一定时间示范区农村房屋建设评估实际提供,由房屋征收部门每半年公布一次。

第三十一条根据具体情况将室内外装修分为三等,按照不同等级由评估机构评估补偿:三等装修补偿面积按照合法、合规建筑面积计算补偿(加盖、抢盖的建筑物和临时建筑等一律不计算装修补偿面积),一、二等装修补偿面积按照达到相应等级标准要求的装修实际面积计算。

附属物属于不动产的据实补偿,属于动产的原则上不予补偿,按规定给予搬迁费。

第三十二条对于需要临时过渡的住户,按照具有农村集体经济组织成员资格人员发放临时过渡费,过渡费的发放标准和时限另行规定,过渡期限根据安置房建设情况确定,但最长不超过30个月;过渡时间到期安置房仍不能交付使用的,根据实际延期发放过渡费,直到安置房交付后为止。

第三十三条搬迁补偿费按上述第二十一条执行。

第三十四条另行补偿或不予补偿的情况:

(一)原村庄内的学校、村委会办公场所等公共设施按重置成新价予以补偿,土地按规定征收。

(二)宅基地之外房前屋后的土地和道路等基础设施用地连同宅基地一同征收但不予补偿;原村庄的水、电、路等基础设施不予补偿。

(三)住新占旧、在审批的宅基地面积之外建设的构(建)筑物等各种违章建筑不予补偿。

第三十五条被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋价值调换。

选择房屋价值调换的,房屋征收人应当提供用于价值调换的房屋,由被征收人按照确定的棚改安置房单价或公布的普通商品住宅指导价单价(不含楼层调节系数)自愿购买。

第三十六条选择价值调换的房屋面积按照合法宅基地安置面积加具有被征收村集体经济组织成员资格的人员安置面积确定。每院合法宅基地安置面积120平方米,每个具有该村集体经济组织成员资格的人员每人安置面积15平方米。

在上述安置面积之外,被征收村具有集体经济组织成员资格的人员每人还可按照阶梯价再增加购买10平方米的棚改安置房。阶梯价低于市场价、高于确定的棚改安置房价格或普通住宅销售价格,具体在征收补偿方案中确定。

用于价值调换的房屋,应当符合下列规定:(一)符合国家质量安全标准;(二)产权清晰;(三)达到商品住宅交付条件。

村集体经济组织成员资格按照近三年是否完全连续享受该村村民待遇确定。

第六章 优惠奖励

第三十七条集体土地上住户房屋被征收后,征收人按照具有该村集体经济组织成员资格的人员每人5000元的标准向被征收人补助物业维修费,补助后被征收人的物业费用、维修基金等相关税费由被征收人承担。

第三十八条集体土地上每户被征收房屋建筑面积不足240平方米的部分,由征收人给被征收人每平方米200元的补助。

第三十九条在房地产价格评估机构选定之后,评估公告发布之日起,在规定的时限内完成搬迁的,征收人应当给予被征收人一定的奖励,奖励搬迁的时限一般不超过6个月,标准每户一般不超过2万元。具体由征收人以公告形式予以明确。超过规定搬迁时限的,不予奖励。

第四十条房屋被征收人选择房屋价值调换或重新购房的,可享受财政部、国家税务总局《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)规定的契税减免政策。

第四十一条按照《杨凌示范区促进被征地农民就业和社会保障办法》(杨管发〔2006〕13号),集体土地被全部征收的村(组)在房屋被征收完成后,被征地群众享受养老补助的年龄下延5岁,即由男60岁、女55岁享受养老补助下延至男55岁、女50岁享受养老补助。从旧村(组)拆除完成后次月执行。

第四十二条选择房屋价值调换的被征收人按房屋评估顺序确定协议签订顺序,按协议签订顺序确定选房顺序。

第七章 法律责任

第四十三条房屋征收人与被征收人应当依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权(价值)调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十四条房屋征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的,由征收决定发布机关按照本办法的规定,依据征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

杨陵区人民政府作出补偿决定前,应当将补偿决定方案报示范区房屋征收部门备案。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第四十五条房屋征收应当先补偿、后搬迁。

对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式,迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第四十六条被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的机关依法申请人民法院强制执行。

第四十七条征收补偿协议签订后,被征收人应当将土地使用证、房屋所有权证等相关资料一并缴回,并及时到国土资源、房屋管理部门办理注销手续。

第四十八条房屋征收后由房屋征收实施单位组织有资质的企业对旧房进行拆除,拆除后的土地由房屋征收部门移交收储。

第四十九条房屋征收部门以及实施房屋征收补偿的单位和工作人员应当履职尽责,对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊或贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,有关单位要严肃查处。

第五十条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作的,公安机关要依法严肃处理。

第五十一条房地产价格评估机构出具的评估报告存在重大差错或出具虚假报告的,由房屋征收部门责令改正,并根据情节取消其在示范区评估的资格;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第五十二条本办法自2019年3月1日起施行。2019年3月1日前已经启动实施的房屋征收项目尚未完成的可继续按原办法执行。

此办法颁布后,杨凌示范区管委会办公室2009年12月28日公布的《杨凌示范区城中村拆迁补偿安置办法》《杨凌示范区规划区非整村搬迁安置补偿办法》《杨凌示范区新分支户房屋安置办法》和2016年12月1日发布的《杨凌示范区棚户区改造货币化安置办法》同时废止。

本办法有效期5年。